遺産の不動産どうやって分ける？

不動産の分割は簡単ではありません

不動産の遺産分割ってどうなってるの？不動産とは、ご存じの通り、土地や、その上に立っている建物のことを言います。

お金のように、こういったものを公平に分割することはできないというのは、誰でも想像できることでしょう。また不動産は概して他の相続財産と比べ高額であり、特定の相続人に不動産を渡して、他の相続人には現金などを分配する、という分け方をすると、「これでは平等じゃない」と主張してくる人も出てきます。つまり、もし相続財産に不動産がある場合で、遺産分割協議を円滑に進めるには、“どのように分けるか”が重要になります。

不動産分割の方法とそれぞれの長短

以下に挙げる通り、不動産分割の方法には、四種類があります。

それぞれに長所と短所があるので、状況によって使い分けなければなりません。

1. 現物分割

対象の不動産を相続人の一人が単独で取る方法を、現物分割と言います。

長所

現物分割はそのままできるので、手続きが簡単です。誰が相続するかさえ決めれば、分割後には取得した人が単独で使用し、収益を得たり、あるいは処分することもできます。

短所

現物分割で“公平な”遺産分割をすることは簡単ではありません。誰かがその不動産を単独で取得すれば、その価値に見合う預金やその他財産を相続できなかった人が、やはり不平等を感じます。その点が是認されていなければ、現物分割は難しいでしょう。

2. 代償分割

不動産を特定の相続人に単独で相続させ、その人が、他の相続人に対して、相続割合に応じた代償金を支払う方法を、代償分割と言います。たとえば、二人兄弟の兄が2000万円の不動産を相続したら、兄は弟に1000万円を現金で支払う、これが代償分割です。

長所

代償分割では、公平な遺産分割が可能であると言えます。また、代償金さえ支払ってしまえば、以降、所有者は現物分割と同じメリットを享受することができてしまいます。

短所

まず、代償金を支払うだけの資力が必要とされるのが難しいところです。他の相続人に相続割合に応じた代償金を支払うことができない場合は、代償分割は利用できません。

3. 共有

不動産を共同名義で所有する方法を、「共有」と言います。たとえば、兄弟三人の場合には、相続財産である建物や土地に一切手を加えず、三人でその不動産の持分を1/3ずつとして登記します。これが「共有」という方法です。

長所

手続が比較的に簡単であることが、共有のメリット言えるでしょう。法定相続分と異ならない割合で登記する場合には、煩雑な遺産分割協議書を作成せずにおこなえます。

短所

共有者全員の承諾なく、不動産の処分などを行うことはできません。また、共有した相続人が亡くなった後で、また別の相続人が複数いると、時間と共に一つの不動産を共有する人数が増えてきて、誰がどのくらいの権利を持っているのか複雑になるというデメリットもあります。

4. 換価分割

相続財産である土地・建物を売却して、その代金を相続割合で分ける方法を、換価分割と言います。わかりやすい方法ではありますが、良いことばかりでもありません。

長所

換価分割は、不動産を売ってお金に換えてさえしまえば、あとは現金の分割と同じでほとんど公平な分割ができる、良い方法です。しかも、代償分割と違い、特定の相続人に資力が必要となるわけでもありません（とはいえ、売却の手続きは煩瑣ではありますが…）

短所

感情的に処分しづらい不動産もあります。そういう家や土地は、換価分割の方法は選びにくいでしょう。また不動産売却には、税金などの経費もかかります。税金によって相続財産が一部減ることになるので、その点も理解しておかなければなりません。

状況に応じた不動産分割の方法を一緒に考えます

不動産の分割は、ここまで見てきた通り、容易なことではありません。価値の変動も大きいことから、そのような意味でも状況判断が大事です。鎌倉総合法律事務所では、ご依頼者様の意思を最大限尊重しながら、経験から適切と思われる分割方法をアドバイスします。

関係のある相続人との交渉も承ります

遺産分割の第一のルールは、「当事者の話し合い」です。しかし当事者同士ではなかなか口に出しにくい事情もあるかもしれません。とはいえ、平等に話し合いがまとまりさえすれば、どのような相続も基本的に可能ではあるので、いい着地ができるように、経験豊かな弁護士が間を取り持ちます。他の相続人との交渉もお任せください。