鎌倉の弁護士

貸主からの更新拒絶には応じなくてはいけない？

普通借家契約において、契約終了時に、貸主（大家さん）から、「期間終了で更新しないので、出て行ってほしい」と言われた場合、借主は必ず応じなくてはいけないのでしょうか？

貸主からの更新拒絶（あるいは中途解約）を行うには、正当事由などの一定条件が必要になります。

「借主に賃料未払などの債務不履行がある（ただし、程度にもよります。）」「老朽化が激しく進んでおり、借主の身体に危険が及ぶ可能性が極めて高い」等の場合、正当事由になることもありますが、「親戚を住ませたい」「建て替えを行いたい」などの事情だけでは、退去させる正当事由とはいえないことがあります。正当事由といえない場合は、借主が当然に無償で退去する必要はありません。ただし、貸主から借主へ立退料を提供することにより、契約を終了させることができる場合もあります。

★　当事者間での合意ができない場合、正当事由かどうかわからない場合などは、一度、ご相談ください。

貸主から借主への立退交渉を行う場合は、ご不安があれば、交渉前にご相談いただくことをお勧めします。

また、借主の方が貸主から更新拒絶や中途解約を一方的に申し入れられた場合は、安易に同意せず、ハンコ押すその前に！ご相談いただくことをお勧めします。

法定更新でも更新料の支払いは必要？

賃貸借契約が法定更新された場合、借主は原則として更新料を支払う必要はありません。

ただし、契約書に「法定更新された場合でも、2年ごとに家賃1カ月分の更新料を支払うものとする」といった条項が記載されている場合には、更新料の支払いが必要です。

このような記載がない場合、貸主は原則として更新料の支払いを請求できません。今後、更新料の支払いを請求するためには、貸主と借主の合意によって、契約書の内容を変更する必要があります。

借主としては契約内容の変更に応じる義務はありませんが、頑なに拒絶すると、賃料の増額を請求されたり、立ち退き料を提供されて立ち退きを迫られたりして、トラブルに発展することにもなりかねません。

そのため、貸主から契約内容の変更を求められたら、じっくりと話し合った上で妥当な解決を目指した方がよいことも多いです。

法定更新されないケース

定期借家契約を結んだ場合は、契約期間の満了時に契約が終了し、更新は認められませんので、法定更新されません。

ただし、貸主と借主の合意によって新たな契約を結べば、借主が住み続けることも可能です。その場合の契約条件は、当事者間の交渉次第となります。

定期借家契約でも法定更新されるケースがある？

定期借家契約を結んだ場合でも、法律上の要件を満たしていない場合は、定期借家契約としての効力（更新がない旨の特約）が認められません。この場合は普通借家契約を結んだことになるため、契約期間の定めがある場合には、その期間が満了したときに法定更新されるケースがあり得ます。

定期借家契約が有効となるための要件としては、「公正証書などの書面によって契約すること」「契約期間を明確に定めていること」「契約期間の満了によって契約が終了し、更新されないことを、契約書とは別の書面を交付して説明すること」などが挙げられます。

したがって、借主としては、住み続けられると認識して入居したにもかかわらず、貸主から定期借家契約を主張されて納得できないときは、契約書の内容をよく読み、定期借家契約が無効でないかを確認しましょう。

契約更新をめぐるトラブルへの対処法

貸主からの更新拒絶や立ち退きの要求など、契約更新をめぐるトラブルが発生した場合、まずは話し合いによって妥当な解決を目指しましょう。

契約条件を変更してでも住み続けたい場合には、条件に関する交渉が重要となります。

貸主が相応の立ち退き料を提供するのであれば、借主としては立ち退いた方が得策となるかもしれません。その場合でも、立ち退きの時期や立ち退き料の金額に関する交渉は重要です。

当事者間の話し合いだけで解決できない場合には、民事調停や訴訟に発展することもあります。訴訟では、法的に有効な主張をした上で、その主張の根拠となる事実を裏づける証拠を提出することが重要となります。

スムーズにトラブルを解決するためには、なるべく早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

弁護士が間に入って交渉すれば、適切な条件で穏便に解決できる可能性が高まります。民事調停や訴訟に発展した場合も全面的なサポートが受けられるので、有利な条件での解決が期待できます。

不動産の賃貸借契約に関するご相談は鎌倉総合法律事務所へ

更新の有無や更新拒絶など、不動産の賃貸借契約に関して貸主と借主の意見が食い違う場合には、感情的なトラブルにまで発展することが多いものです。それでは、借主としては安心して暮らせないでしょうし、貸主としても賃貸経営に支障をきたしてしまうかもしれません。

鎌倉総合法律事務所では、経験豊富な弁護士が現状の契約内容を的確に判断した上で、裁判所における今までの傾向を考慮しつつ、最善となる方法をご提案いたします。

相手方との交渉や法的手続きについても、全面的にサポートいたします。

まずはお気軽にお問い合わせくださいませ。