鎌倉の弁護士

借地権の種類

旧借地法による借地権

平成4年7月31日以前に契約締結した場合は、旧借地法が適用されます。

契約期間

• 非堅固な建物は20年以上
• 堅固な建物は30年以上

※ これより短い期間を定めた場合、もしくは、契約期間の定めがないものについては、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされます。

更新期間

• 非堅固な建物は20年
• 堅固な建物は30年

※ 当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能。
※ 借地権設定者（地主）が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由が認められる場合はこの限りではありません。

新法による借地権

平成4年8月1日以降に契約締結した場合は、新法の借地借家法が適用されます。

普通借地権(新法)

普通借地権は、旧借地権における性質はそのまま引き継いだ借地権ですが、契約期間及び更新の期間が旧借地法と異なります。

契約期間

建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年間
（契約期間の定めがないものも含む）

※ 当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能。
※ この期間より短く設定することはできません。

更新期間

• １回目の更新期間は20年
• それ以降の更新は10年

※ 契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能。
※ 借地権設定者（地主）が遅滞なく異議を述べ、その異議に正当事由が認められる場合はこの限りではありません。

普通借地権が向いているケース

• 将来にわたって、その土地を利用したい場合（借主側）
• 土地を利用する予定がなく、有効利用したい場合（地主側）

一般定期借地権(新法)

一般定期借地権は、借地契約期間を50年以上と定める借地契約で、以下の特約を定めたもの。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。

一般定期借地契約で定める特約

• 借地借家法による更新に関する規定を適用しない旨
• 建物の建替えによる期間延長をしない旨
• 建物の買取り請求権を認めない旨

※ 契約期間の満了後、当事者の合意により再契約は可能。

一般定期借地権が向いているケース

• 低価格で建物（定期借地権付き建物）を購入したい場合（借主側）
• 土地を有効活用したいが、確実に返してほしい場合（地主側）

建物譲渡特約付借地権(新法)

建物譲渡特約付借地権は、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主（借地権設定者）に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約です。

期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物を使用継続し、その使用を請求した場合は、借地権設定者（地主）と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。ただし、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。

建物譲渡特約付借地権が向いているケース

• 契約終了時に建物を売却したい場合（借主側）
• 契約終了後に建物を取得し、賃料収入を得たい場合（地主側）

事業用定期借地権(新法)

事業用定期借地権とは、専ら事業の用に供する建物（居住の用に供するものを除きます。）を所有することを目的とした借地権です。

存続期間は10年以上50年未満となり、契約期間によって、その取扱いが異なります。

また、10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。

10年以上30年未満の事業用借地権の場合

以下の規定は適用されません。

• 契約の更新（法定更新を含む）
• 建物買取り請求権
• 建物の再築による存続期間の延長

30年以上50年未満の事業用借地権の場合

上記を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。

事業用定期借地権が向いているケース

• 事業内容に応じて必要な期間だけ土地を利用したい場合（借主側）
• 一定の期間だけ好条件で土地を活用したい場合（地主側）

借地契約に関する注意点

借地契約について注意すべきポイントは多岐にわたりますが、特に契約期間については注意が必要です。

借地権の契約期間は、法律で定められた期間を下回ることはできません。普通借地権の場合、借地権設定者（地主）からの正当事由による更新拒絶は簡単には認められないため、半永久的に契約が継続することになりがちです。

ただし、当事者が合意すれば、借地契約を中途解約することができます。借地権設定者（地主）が契約期間中にその土地を利用する必要性が生じた場合には、借主へ立ち退き料を提供して中途解約の合意を得るのが一般的です。

しかし、中途解約を強制することはできませんし、立ち退き料の金額をめぐってトラブルに発展するケースも少なくありません。

その他にも、地代の滞納や増減額の請求、建物を増改築するための承諾料、土地の用法違反、借地権の無断譲渡や無断転貸などに関するトラブルが数多く発生しています。

借地権に関する法律の規定は複雑なので、法律上のルールを正確に把握して借地契約を結ぶことが重要です。

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