鎌倉の弁護士

原状回復についての原則

賃貸借契約における借主は、返還時に原状回復義務を負います。原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と、国土交通省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で定義づけられています。

つまり、建物・設備等の自然的な劣化や損耗等による経年変化や、借主の通常使用により生じる通常損耗は契約期間中の賃料でカバーされており、その修繕費用は、原則として賃貸人が負担すべきと考えられているのです。２０２０年４月１日から施行されている改正民法では、この旨が明記されています。

したがって、原状回復の内容について事前の取り決めがない場合で、壁紙にたばこの汚れなどの借主の故意過失による損耗がなく、経年変化や通常損耗しかないときは、その修繕費は貸主の負担となります。

経年劣化・通常損耗の範囲

「経年劣化」や「通常損耗」にどのようなものが含まれるのかは、法律で明確に定められているわけではありません。そこで、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に掲げられた具体例の中から、主なものをご紹介します。

	経年劣化・通常損耗に当たるもの	経年劣化・通常損耗に当たらないもの
床（畳、フローリング、カーペットなど）	・家具の設置によるへこみや設置跡 ・日光による変色や色落ち	・引越作業で生じた傷 ・借主の不注意で雨が吹き込んだことによる変色や色落ち
壁、天井（クロスなど）	・テレビや冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ ・日光によるクロスの変色	・タバコ等のヤニ、臭い ・くぎ穴やネジ穴（下地ボードの張替が必要な場合）
建具（襖、柱など）	・網戸の張替（破損等していない場合） ・地震で破損したガラス	・ペットによる柱等の傷、臭い ・落書き等の故意による毀損
設備、その他（鍵など）	・専門業者によるハウスクリーニング ・鍵の取り替え（破損や鍵紛失がない場合）	・不適切な手入れや用法違反による設備の毀損 ・鍵の紛失や破損による取り替え

特約が有効となるために必要な３つの要件

では、今回のケースのように、賃貸借契約の中に、原状回復費をすべて借主の負担とする特約がある場合にはどうでしょうか。

この場合、その特約が消費者契約法１０条に違反する特約といえるか、すなわち「借主に一方的に不利な原状回復特約」といえ、無効となるかがポイントとなります。

この点については改正民法に明記されていませんが、国土交通省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、

• 特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなど客観的な合理的理由が存在すること
• 賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負う事について認識していること
• 賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

の要件が示されており、この要件に照らして特約の有効性を判断した裁判例もあります。

今回のケースでは、理由を問わずクロス代を全額借主の負担とすることに合理性が認められないこと、特約に費用が具体的に明記されていないこと、特約の存在について契約時に何ら説明がされておらず、借主が特約の存在について認識していなかったことからすると、この特約は「借主に一方的に不利な原状回復特約」として消費者契約法１０条に違反し、又はガイドラインの示す要件を満たさないものとして、無効と判断される可能性があります。

特約が無効な場合の対処法

特約が無効な場合には、以下の手順で対処していきましょう。

（1）貸主との交渉

まずは、「特約は消費者契約法１０条に違反し、ガイドラインの要件も満たさず無効である。」、「クロス等に経年変化や通常損耗を超える汚れはないため、借主は修繕費用を負担する必要はない。」といって、交渉するのが良いでしょう。

貸主が納得しない場合は、請求額の内訳が具体的に記載された見積書の提示を求めてください。そして、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を引き合いに出し、個別の項目ごとに、経年劣化・通常損耗に該当する旨を説明することが有効です。

（2）内容証明郵便の送付

交渉がまとまらないときや、貸主が交渉に応じないときは、「法的な根拠がないため支払いを拒否する」「敷金の返還を求める」旨を記載した内容証明郵便を送付しましょう。こうすることで、貸主がことの重大性に気づき、真剣に対応してくることが期待できます。

弁護士名義の内容証明郵便を送付すれば、貸主に対して強い心理的なプレッシャーを与えることができるため、交渉を有利に進めやすくなります。

（3）法的措置をとる

内容証明郵便を送付しても貸主が強硬姿勢を崩さない場合は、敷金返還請求訴訟や民事調停などの法的措置を検討します。

敷金の返還を求める場合は、少額訴訟（60万円以下の金銭トラブルについて、原則1回の審理で解決を図る訴訟手続き）を利用できることが多いと考えられます。訴訟では、基本的に貸主側において、経年劣化・通常損耗の範囲を超える破損や汚損があったことを証明する必要があります。貸主がこの証明に成功しなければ、「貸主は敷金を返還せよ」との判決が言い渡される可能性が高いです。

民事調停は、裁判所において、中立・公平な立場の調停委員を介して、話し合いによる解決を図る手続きです。訴訟よりも簡便な手続きで、柔軟な解決が期待できるというメリットがあります。しかし、貸主との合意が成立しない場合に、強制的な解決を図ることはできません。

納得できないときは弁護士へご相談を

退去時に貸主から原状回復費用を請求されたとき、安易に同意書などにサインしてはいけません。一度サインしてしまうと「支払いに合意した」ものとみなされ、支払いを拒否できなくなるおそれがあります。

また、請求を無視して放置すると、連帯保証人や家賃保証会社に請求されるなどして、トラブルが拡大するおそれがあるため危険です。

納得できないときは、早めに弁護士へご相談の上、適切に対処していきましょう。