鎌倉の弁護士

借主を追い出すには賃貸借契約の解除が必要

借主は、賃貸借契約に基づき、賃貸不動産を占有する正当な権利を持っています。

そこで、借主を追い出すためには、賃貸借契約を解除して、正当に占有する権利を剥奪する必要があります。

民法は、契約の相手が契約上の債務を履行しない場合には、一定期間を定めて催告をした上でそれでもなお債務を履行しない場合には、契約を解除できると定めています（民法５４１条）

何らかの契約違反があったらすぐに賃貸借契約を解除できるわけではありません。賃貸借契約の債務不履行解除が認められるのは、単に契約違反があったというだけで足りず、賃貸人と賃借人の信頼関係を破壊したといえるほどの契約違反がある場合に限られます。

賃貸借契約のような継続的な契約は当事者間に高度な信頼関係がなければ締結されない契約であるため、その信頼関係が揺るがない程度の契約違反・債務不履行であっても解除を認めてしまうと、なお契約関係を存続させたいという継続的契約を締結した当事者の合理的な意思に反することになります。そこで、裁判上、賃貸借契約のような当事者間の高度な信頼関係を基礎とする継続的契約においては、当事者間の信頼関係を破壊したといえる程度の債務不履行がなければ、その契約を解除することはできないとされているのです。この考え方は、「信頼関係破壊の法理」と呼ばれています。

信頼関係の破壊が認められるケース

いかなる場合に「信頼関係が破壊されるか」は個別のケースによって異なります。判例上、無断増改築や無断転貸・無断譲渡、3ヶ月以上の賃料滞納、ペット飼育禁止特約違反等の用法遵守義務違反などで、信頼関係の破壊が認められたケースが多いです。

無断増改築

無断増改築は既存の建物に変更・損傷等を与えることから、賃貸人の所有権をも侵害する行為であるため、一般的に信頼関係の破壊が認められやすいといえます。

特に、建物の構造を変更するような大規模な増改築が無断で行われた場合や、賃貸人の制止を無視して強行した場合などでは、賃貸借契約の解除が認められる可能性が高いです。

ただし、増改築の程度が軽微で容易に原状回復が可能である場合（模様替えなど）や、建物の効用を増した場合（古くなった内装のリフォームなど）、やむを得ない事情で工事をした場合（傷んだ箇所の修繕など）などでは、信頼関係の破壊が認められず、賃貸借契約の解除が認められる可能性は低いと考えられます。

無断転貸・無断譲渡

賃貸人の承諾を得ずに建物を第三者に又貸ししたり、賃借権を第三者に譲渡する行為は、民法612条1項の規定に明確に違反するものであり、信頼関係の破壊が認められやすい典型例です。

第三者に物件を使用させている期間や状況にもよりますが、賃貸借契約の解除が認められる可能性が高いといえます。

賃料滞納

賃貸借契約において、賃料の支払いは賃借人にとって最も基本的な義務です。したがって、この義務に背くことは、賃貸人との信頼関係に大きな影響を及ぼします。

ただし、1ヶ月～2ヶ月程度の滞納では、まだ信頼関係が破壊されたとは認められにくいです。裁判例では、一般的に滞納が3ヶ月以上続くと信頼関係が破壊されたと判断され、賃貸借契約の解除が認められやすい傾向にあります。

用法遵守義務違反

賃借人がペット不可の物件において無断でペットを飼育することや、ゴミを溜め込んで異臭や害虫を発生させること、近隣住民に著しい迷惑を及ぼす騒音を立てることなども、賃貸人との信頼関係を破壊する原因となります。

ただし、これらのケースでは、契約違反行為の程度や、賃貸人からの注意や警告により是正の機会を与えたかなども考慮されます。一度注意しただけで改善されないとしても、それだけでは信頼関係の破壊が認められないことも多いため、注意が必要です。

契約を守らない借主を追い出す方法

借主との信頼関係が破壊された場合でも、その借主を追い出すためには、以下のように適切な手続きを踏む必要があります。

借主との話し合い

契約違反による信頼関係の破壊を理由として賃貸借契約を解除する場合でも、まずは借主と話し合うことが望ましいです。合意によって賃貸借契約を解除できれば、スムーズに建物を明け渡してもらうことが可能となり、時間と費用の負担も軽くなるからです。

内容証明郵便の送付

借主が話し合いに応じない場合や、賃貸借契約の解除に応じない場合には、内容証明郵便の送付が有効です。 「○月○日までに滞納家賃○万円を支払ってください。期日までに支払いがない場合は本契約を解除します」といった内容の文書で支払いの「催告」と賃貸借契約解除の「通知」をすることで、借主に心理的なプレッシャーがかかるため、滞納家賃の支払いや立ち退きに応じる可能性が高まります。弁護士名義で内容証明郵便を送付すれば、借主により強い心理的プレッシャーをかけることが可能です。

また、内容証明郵便にすることで、「いつ、誰に、どのような内容の文書を送ったか」を郵便局が証明してくれるため、後の裁判でも証拠として活用できます。

建物明渡請求訴訟の提起

催告期間が過ぎても滞納が解消されない場合や、借主が退去に応じない場合は、管轄の裁判所へ建物明渡請求訴訟を提起します。

裁判では、賃貸借契約書の他に、建物を無断で増改築された状況が分かる写真や、家賃滞納の履歴など、契約違反行為を証明できる証拠を提出します。

裁判所が貸主側の主張を認めれば、「被告（賃借人）は原告（賃貸人）に対し、建物を明け渡せ」という判決が言い渡されます。判決に至る前に、「○月末までに退去する」という内容で、和解により解決できることも少なくありません。

建物明渡し強制執行の申立て

判決が確定しても賃借人が自主的に出ていかない場合は、裁判所へ建物明渡し強制執行を申し立てます。

強制執行手続きでは、裁判所の執行官が強制退去の断行日（退去期限）を告知した上で、その日までに借主が退去しない場合には、強制的に解錠して建物内の荷物をすべて搬出し、鍵を交換します。これで契約を守らない借主の追い出しが完了します。

貸主がやってはいけない行為

日本の法律では、たとえ相手が契約を守らない場合でも、裁判所の手続きを経ることなく自分で力づくで問題を解決しようとすることは禁止されています。このことを「自力救済の禁止」といいます。

例えば、勝手に借主の荷物を運び出して処分したり、鍵を交換したりすると、貸主が住居侵入罪や窃盗罪、器物損壊罪などの罪に問われるおそれがあるため、注意が必要です。

とはいえ、法的手続きを適切に進めるためには、専門的な知識も要求されます。借主との話し合いがスムーズにいかないときは、早めに弁護士へ相談してみた方がよいでしょう。