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借地借家トラブル

建物買取請求・造作買取請求とは?

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建物買取請求・造作買取請求とはなんですか?

建物買取請求権

建物買取請求権を解説する弁護士建物買取請求権とは、借地権について、存続期間が満了した場合に契約の更新がないとき、もしくは、借地権上の建物等が譲渡された場合において貸主が賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときに、土地の借主または建物の譲受人が、貸主に対して、借地上の建物を時価で買い取るように請求する権利のことをいいます。

建物所有を所有する目的で土地を借りていた場合、賃貸借契約が終了すれば借主は原状回復義務の一環として建物を収去してから土地を明け渡す義務を負います。

ところが、いかなる場合にも建物収去を義務づけると、建物を建築した土地の借主がかけた費用を回収できないという不利益を被りますし、まだ住める建物を取り壊してしまうと、社会経済上損失といえます。

そこで、建物を築造した賃借人に投下資本の回収を図らせ、建物の取り壊しによる社会経済上の損失を防ぐために建物買取請求権が認められているのです。

建物買取請求権を行使すると、土地の貸主との間で建物の売買契約が成立したのと同一の効果が生じます。具体的には、建物所有権は土地の貸主に移転し、貸主は建物代金支払い義務を負い、一方の建物を建築した土地の借主は、建物の引き渡し義務と所有権移転登記義務を負うことになります。

したがって、土地の借主は貸主から建物の代金の支払いを受けるまでは、建物の明け渡しを拒むことができるようになり、その反射的効果として敷地(借地)の明け渡しも拒むことが判例上認められています。

ただし、敷地の明け渡しを拒むことができても、全くの無償で利用できるわけではありません。その敷地を利用している間は不当利得として賃料相当損害金を支払う必要があります。

また、建物買取請求権は、誠実な借地人を保護するための制度と考えられているため、判例上、借主の債務不履行により土地の賃貸借契約を解除された場合には、建物買取請求権を行使することは認められていません。

造作買取請求権

造作(ぞうさく)とは、建物の価値を高めるために設置された物で、建物から取り払えるものの、取り払ってしまうと価値が減少してまうようなものをいいます。

具体例としては、老化の台所のドアの仕切り、台所のガス設備、水洗便所、シャワー設備などで、建物から取り払えるものの、取り払ってしまうと価値が減少してまうような物です。

造作の所有権は、造作を設置した建物の借主にあります。

造作買取請求権とは、借主が貸主の同意を得て造作を設置した場合、建物賃貸借が終了する際、貸主に対して、その造作を時価にて買い取るよう請求できる権利のことです。

これは、契約終了時に造作に残存する価値を回収するとともに、造作が建物から取り去ることにより建物や造作の社会的経済的価値の減少を防ぐことを目的に定められた権利です。

造作買取請求権が行使されると、建物の貸主との間で売買契約が成立したのと同一の効果が生じます。具体的には、造作の所有権は建物の貸主に移転し、貸主は代金の支払い義務を負うことになります。

それにより、建物の借主は同時履行の抗弁権または留置権により、貸主が造作の代金を支払うまで造作の引き渡しを拒絶できますが、造作代金の未払いを理由として建物を留置し、または同時履行の抗弁権を行使して建物の明渡しを拒むことはできないというのが判例上の取り扱いです。

なお、借家人と賃貸人は双方合意の上で契約上、造作買取請求権を破棄する特約を結ぶことも可能です。

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