鎌倉の弁護士

内容証明の送付

賃料滞納を理由に建物明渡請求をする場合、予め建物賃貸借契約を解除しておく必要があります。

建物賃貸借契約を解除するためには、滞納賃料を支払うように催告した上で、契約を解除する意思を相手に伝えなければなりません。

そこで、再三にわたり滞納賃料を請求しても借主が支払わない場合には、借主に対して、一定期間内に滞納分の支払いがない場合には賃貸借契約を解除する旨の通知を、配達証明付きの内容証明郵便にて送ります。

この内容証明郵便は、後に明渡訴訟を提起する際に、貸主が滞納賃料を催告した上で、解除の意思を相手方に伝えたことの証拠になります。

明渡訴訟

上記の内容証明を送っても滞納家賃を払わず、また任意での立退きにも応じない場合には、明け渡し訴訟を提起することになります。このときには、滞納賃料の支払いも合わせて請求することになるでしょう。

この訴訟中で、契約の解除が有効であることを明らかにするために、信頼関係が破壊されたといえるような事実などを主張し、それを裏付ける立証をしなければなりません。場合によっては、貸主と借主本人が法廷で尋問を受けることもあります。

訴訟の中では、和解のための話し合いが行われますので、滞納賃料の扱いや明け渡し時期、立退料の支払い等の条件が折り合えば、和解で解決することも可能です。

和解がまとまらなかったものの、貸主の主張のとおり建物賃貸借契約の解除が有効である裁判所が判断すれば、借主に明け渡しを命じる判決が出されます。

なお、判決が出る前に借主が第三者に占有を移してしまった場合には、借主に対して明渡しを認める判決をもらっても無意味になってしまいます。そこで、借主が第三者に占有を移して貸主の明渡しを妨害することが予想される場合には、借主が占有を第三者に移転できないようにするために，占有移転禁止の仮処分を申し立てておくことも検討しなければなりません。

強制執行

明渡しを認める判決が出ると、借主は２週間以内にそれに対して控訴するか否かを判断します。ここで借主が控訴しなければ、明渡しを認める判決確定し、強制執行ができる状態になります。

そして、判決が確定したにもかかわらず、なおも借主が居座る場合には、強制執行を行い、強制的に借主を追い出すことになります。