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借地借家トラブル

借地上の建物を売却するには

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借地上の建物を売却したいと思っていますが、地主に無断で売ることはできるのでしょうか。

売却予定の借地上の建物自分の所有物である建物は本来自由に処分できるものですが、借地上にある建物を譲渡する場合には、建物に付随する権利である借地権も一緒に譲渡されることになります。したがって、借地上の建物を売却することは、同時に借地権も第三者に譲渡されることを意味するため、原則として地主の承諾がなければ借地上の建物を売ることはできません。

もっとも、借地権は非常に価値の高い権利であり、地主の承諾を得られない場合にも借地権を譲渡したいニーズがありますので、借地借家法は、裁判所が地主の承諾の代わりに譲渡の許可を与える制度を規定しています(借地借家法219条1項)。

裁判所が譲渡の許可を与えるか否かは、借地非訟事件手続という裁判と比べて簡易な手続きの中で判断されます。裁判所は、不動産の専門家(不動産鑑定士),法律の専門家(弁護士)及び一般良識者の3人の鑑定委員によって構成される鑑定委員会の意見を聞くなどし、借地権の残存期間や、従前の経緯、譲渡の必要性などの事情を考慮して判断することになります。このとき、許可をするにあたって、当事者間の公平を図るため、借地条件の変更や承諾料の支払いを借主に求める場合もあります。

また、建物と借地権の譲渡に納得できない地主は、自らが借地上の建物を買い取りたいと求めることもできます。これを裁判所が認めた場合には、地主が優先的に借地上の建物を買い受けることになります。

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