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借地借家トラブル

滞納家賃を取り立てたい

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借主に滞納家賃を支払うように何度も言っているのですが、支払ってくれません。滞納家賃を取り立てるには、どのような方法があるでしょうか。

滞納家賃に悩む男性滞納家賃を口頭で請求しても支払わない場合には、滞納家賃を請求する内容の配達証明付きの内容証明郵便を送付する方法があります。配達証明付きの内容証明郵便は、郵便局が「いつ、だれが、だれに、どのような内容の手紙を送り、それがいつ相手方に届いたのか」を証明してくれる郵便ですので、「請求されていない」という相手の言い逃れを防ぐことができます。また、内容証明という正式な文書で請求することにより、相手方に心理的プレッシャーを与える効果も期待できます。

また、借主に連帯保証人がいる場合には、連帯保証人に対しても滞納家賃を内容証明等で請求すれば、連帯保証人が支払ってきたり、連帯保証人に迷惑をかけられないと考えた借主が任意に支払ってくる可能性もあります。

それでも借主が滞納家賃を支払ってこない場合には、法的手段に出ることを検討しなければなりません。

主な法的手段として、①支払督促、②少額訴訟、③通常訴訟の3つがあります。これらの手段を用いて、強制執行をするために必要な「債務名義」を取得して、最終的には借主の財産に対して強制執行をしていくことになります。

①支払督促

「支払督促手続」とは、金銭、有価証券、その他の代替物の給付に係る請求について債権者の申立てにより、その主張から請求に理由があると認められる場合に、支払督促を発する手続です。

この支払督促に対して、債務者が支払督促を受け取ってから2週間以内に異議の申立てをしなければ、裁判所は、債権者の申立てにより、支払督促に仮執行宣言を付し、債権者はこれに基づいて強制執行の申立てをすることができます。

本人のみでも簡易かつ迅速に強制執行に必要な債務名義を得ることができ、②少額訴訟と異なり、請求できる金額に上限はなく、何度でも利用することができるのがメリットです。しかし、借主から2週間以内に異議が申し立てられると、③の通常訴訟に移行してしまい、「簡易・迅速」という支払督促のメリットは失われてしまいます。

②少額訴訟

少額訴訟とは、民事訴訟のうち、60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて、簡易裁判所において原則として1回の審理で紛争解決を図る手続です。即時解決を目指すため、証拠書類や証人は、審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。法廷では、基本的には、裁判官と共に丸いテーブル(ラウンドテーブル)に着席する形式で、審理が進められます。少額裁判の中で和解をすることも可能です。

原則として1回の審理で判決を得られため、③通常訴訟と比べて簡易迅速に強制執行に必要な債務名義を得ることができます。素人が少額訴訟を利用できるのように、手続きの説明書や定型書式が簡易裁判所に容易されていますので、弁護士を頼む必要もありません。

ただし、一度に請求できる額が60万円までで、一年間に10回までしか利用することができず、相手が少額訴訟で審理を行うこと自体に異議を述べたり、少額訴訟で出た判決に対して異議を述べたりした場合には、③通常訴訟に移行してしまいます。

③通常訴訟

通常訴訟は、支払督促や少額訴訟と比べると費用と期間がかかってしまいますが、判決を得ることによって強制執行が可能となります。裁判の中で和解もできますので、借主に滞納家賃を支払う意思と能力があるようでしたら、第一回の期日で和解がまとまることもあり得ます。

なお、通常訴訟を行う際には、滞納家賃の請求に加えて、賃料不払いを理由に賃貸借契約を解除されたとして、賃貸不動産の明け渡しも請求することが一般的です。

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