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借地借家トラブル

法定更新って何?

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不動産の賃貸借契約で更新手続を行わないとどうなりますか?

期間終了時に特段の更新手続きが行われなかった場合、従前の契約と同一条件で更新されたものと見なされます。これを法定更新といいます。
(ただし、定期借家契約(定期借地契約)の場合は、法定更新されません。)

たとえば、住まいを賃貸(普通借家)で借りた場合、期間を2年と定められることが多く、2年の期間終了毎に、更新契約を交わすことで、賃貸を続けます。このように、期間終了時に更新手続を行うことにより、契約を続けることを合意更新といいます。

また、契約の当初に更新する旨をあらかじめ約束する自動更新もあります。

借主が住み続ける意思があり、当事者間で、何の更新手続きも行われなかった場合、法定更新されることになります。法定更新されると、期間の定めのない契約になります。

期間の定めのない契約はいつでも解約の申し入れが可能です。ただし、貸主からの解約には正当事由など、一定の条件が必要です。

貸主からの更新拒絶には応じなくてはいけない?

貸主からの更新拒絶に悩む男性普通借家契約において、契約終了時に、貸主(大家さん)から、「期間終了で更新しないので、出て行ってほしい」と言われた場合、借主は必ず応じなくてはいけないのでしょうか?

貸主からの更新拒絶(あるいは中途解約)を行うには、正当事由などの一定条件が必要になります。

「借主に賃料未払などの債務不履行がある(ただし、程度にもよります。)」「老朽化が激しく進んでおり、借主の身体に危険が及ぶ可能性が極めて高い」等の場合、正当事由になることもありますが、「親戚を住ませたい」「建て替えを行いたい」などの事情だけでは、退去させる正当事由とはいえないことがあります。正当事由といえない場合は、借主が当然に無償で退去する必要はありません。ただし、貸主から借主へ立退料を提供することにより、契約を終了させることができる場合もあります。

★ 当事者間での合意ができない場合、正当事由かどうかわからない場合などは、一度、ご相談ください。

貸主から借主への立退交渉を行う場合は、ご不安があれば、交渉前にご相談いただくことをお勧めします。

また、借主で貸主から更新拒絶や中途解約を一方的に申し入れられた場合は、安易に同意せず、ハンコ押すその前に!ご相談いただくことをお勧めします。

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