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借地借家トラブル

借地契約にはどんな種類があるの?

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借地契約とは何ですか?また、どのような種類がありますか?

建物所有目的の地上権設定契約又は土地賃貸借契約を「借地契約」といいます。一般的には、他人の土地を建物利用を目的で地代を支払って借りることを言います。

借地契約には、契約時期により、旧借地法による借地権と新法による借地権があり、新法ではさらに、契約期間や契約内容により4つの種類に分けられます。

借地権の種類

旧借地法による借地権

借地権の種類について説明する弁護士平成4年7月31日以前に契約締結し、旧借地借家法が適用されます。

契約期間

※ これより短い期間を定めた場合、もしくは、契約期間の定めがないものについては、非堅固な建物は30年、堅固な建物は60年とされます。

更新期間

※ 当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能。
※ 借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。

新法による借地権

平成4年8月1日以降に契約締結し、新法の借地借家法が適用されます。

普通借地権(新法)

普通借地権は、旧借地権における性質はそのまま引き継いだ借地権ですが、契約期間及び更新の期間が旧借地法と異なります。

契約期間

建物の非堅固・堅固に関わらず一律30年間
(契約期間の定めがないものも含む)

※ 当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能。

更新期間

※ 契約期間と同様に当事者間の合意があれば、この期間より長く設定することも可能。
※ 借地権設定者(地主)は遅延なく正当事由(更新の拒絶)を述べた場合はこの限りではありません。

一般定期借地権(新法)

一般定期借地権は、借地契約期間を50年以上と定める借地契約で、以下の特約を定めたもの。この契約書は公正証書等による書面で作成したものでなければなりません。

一般定期借地家契約で定める特約

建物譲渡特約付借地権(新法)

建物譲渡付特約借地権は、借地期間を30年以上と定めた契約で、期間満了になった場合は、地主(借地権設定者)に相当の対価にて建物を譲渡する旨の特約が付された契約です。

期間満了により借地権が消滅した場合、借地権者または賃借人が建物を使用継続し、その使用を請求した場合は、借地権設定者(地主)と期間の定めがない借家契約が締結されたものとなります。この場合の建物使用の賃料は当事者の請求により裁判所が決めることとなります。ただし、当事者間で賃貸借契約を締結した場合は、それに準ずる形となります。

事業用定期借地権(新法)

事業用定期借地権とは、事業用の建物を所有する事を目的とした借地権。

存続期間は10年以上50年未満となり、契約期間において、その取扱いが異なります。

また、10年以上30年未満及び30年以上50年未満の事業用定期借地契約を締結する場合には、必ず公正証書でなければなりません。

10年以上30年未満の事業用借地権の場合

以下について裁判所の許可は一切適用されません。

30年以上50年未満の事業用借地権の場合

上記を適用しない旨の特約を定めたものであれば適用されません。

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