実際の面積が契約書よりも少ない場合、減額できる？

不動産の売買を行った際に、契約書に記載されている土地面積よりも実際の面積が少ないことが分かりました。売買代金の減額を求められるのでしょうか？

実測売買であれば、売買代金の減額を求められます。公簿売買であれば、原則として減額を求めることはできません。

実際の面積と契約書記載の面積にズレが生じる理由

土地は、その所在や面積、所有者の氏名や住所、設定された権利関係（抵当権、地上権、賃借権等）について登記されています。この登記制度は、不動産の権利関係を明確にすることで、不動産取引の安全を図るための制度です。

土地の売買を行うときには、登記されている面積が参考とされます。しかし、登記されている面積が必ずしも正確とは言えません。昔は測量の精度が今よりも低かったため、登記されている不動産の面積と、実際の面積が違うということも珍しくはありません。また、明治時代の土地台帳作成の際も、地租は地積を基準とされていたため、住民は税金の負担を軽くするために実測面積よりも少なく申告することがあり、実際の面積と異なることがあります。

面積が不足する場合の契約不適合責任とは

買った土地の実際の面積が契約書記載の面積よりも少ない場合は、民法で定められている「契約不適合責任」を追及できるかが問題となります。

契約不適合責任とは、売買契約に基づき引き渡された目的物（土地など）の種類・品質・数量に関して、売買契約の内容と適合していない場合に売主が負う法的責任のことです。

土地の面積は「数量」に該当するため、引き渡された土地の面積が契約書の内容と適合しない場合には、売主が契約不適合責任を負うのが原則です。

数量不足の契約不適合責任を問う場合、買主はまず、売主に対して、「履行の追完」を催告するのが基本となります。つまり、契約書に記載されたとおりの数量の目的物を引き渡すように請求するのです。

しかし、土地の面積を物理的に増やす（あとから広げる）ことは不可能なため、土地の面積が不足していた場合、買主は「不足分を引き渡せ」と催告するまでもなく、直ちに売買代金の減額を請求できるのが民法上の原則です（民法563条2項1号）。

代金減額の可否は契約の方式による

原則は以上のとおりですが、不動産取引の実務上は、トラブルを回避するために契約の方式が工夫されており、どの方式で契約したかによって代金減額の可否が大きく左右されます。

具体的には、「実測売買」で契約した場合は代金減額の請求が可能であり、「公簿売買」で契約した場合は原則として代金減額の請求はできません。

実測売買とは

実測売買とは、実際に測量をして割り出した面積に応じて最終的な売買代金を決定する契約方式です。実測売買にも、大きく分けて次の2つの種類があります。

① 単価精算型

あらかじめ土地の価格を平方メートル単価（または坪単価）で定めておき、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的な売買代金を決定します。一般的に登記簿上の面積をもとにして決めた単価で契約を締結し、その後に測量を行うため、登記簿上の面積と違いがあれば売買代金の精算を行うこととなります。このとき、実測した面積が登記簿上の面積よりも少ない場合は、売買代金の減額請求が可能です。

② 実測確定型

契約締結前に実測を行い、その結果に応じて売買代金を決定する契約方式です。実測面積が契約書に記載されるため、実際の面積が契約書よりも少ないといった問題は起こりません。

なお、測量にかかる費用は売主負担とするのが一般的です。

公簿売買とは

公簿売買とは、実際の面積はどうであれ、登記簿上の面積に基づき売買代金を決定する契約方式です。

通常、公簿売買では「登記簿上の面積と実測面積が異なっていたとしても、売主及び買主は、売買代金の増減額を請求することができない」といった特約条項が記載されています。

したがって、公簿売買で契約した場合は原則として、買主は実際の面積が契約書の記載とズレているリスクも含めて同意し、その価格で買い取ったものとみなされ、売買代金の減額請求はできないことになります。

契約がどちらに該当するかの判断基準

既に締結した土地の売買契約が実測売買と公簿売買のどちらに該当するかを判断するためには、契約書の記載内容を丁寧にチェックする必要があります。

「実測売買」なのか「公簿売買」なのかが契約書で明示されていることも多いので、まずはその点を確認しましょう。

明示されていない場合は、契約書の各条項をさらに細かくチェックしてください。「実測面積を確認する」「実測図面を作成する」「差額について精算する」などの文言が記載されていれば、実測売買です。

一方、実測を行う旨の記載がなく、「売買面積は登記簿上の表示面積による」「差額の精算はしない」などの文言が記載されている場合は、公簿売買です。

公簿売買でも例外的に減額請求ができるケース

公簿売買で契約した場合でも、以下のケースでは、例外的に減額請求ができる余地があります。

数量指示売買に該当する場合

契約書上は「公簿取引」の形式をとっていても、実際の交渉過程や価格の決定方法など諸般の事情から「数量指示売買」とみなされる場合は、減額請求が可能です。

数量指示売買とは、目的物の実際に有する数量を確保するため、その一定の面積、容積、重量、員数又は尺度があることを売主が契約において表示し、かつ、この数量を基礎として代金額が定められた売買のことです。

土地の売買契約が数量指示売買に該当する場合、実際の面積が契約書の内容よりも少なければ「数量」が不足するわけですから、買主は売主の契約不適合責任を問うことができるのです。

最高裁判所の判例でも、契約書には公簿面積のみが記載されていたケースについて、以下のような事情から数量指示売買に該当すると判断し、買主からの代金減額請求を認めたものがあります（最高裁平成13年11月22日判決）。

住宅用の敷地として売買された
坪単価に面積を乗じる方法で代金額が算定された
当事者双方とも実測面積が公簿面積と等しいと認識していた
契約書上の公簿面積の記載は、実測面積が公簿面積と等しいか、少なくともそれを下回らないという趣旨で記載された

なお、この判例は、2020年4月施行の改正前民法565条（数量指示売買における売主の担保責任）に関するものです。もっとも、現行民法の契約不適合責任の下でも、契約書に公簿面積のみが記載されている場合に「面積が契約の内容となっていたか」（数量に関する契約不適合があるか）を判断する際の考え方として、引き続き参考になるものと考えられます。

ただし、数量指示売買に該当する場合であっても、契約書に「差額の精算は行わない」との特約条項が記載されている場合は、代金の減額請求ができません。

その場合は、さらに、特約の有効性について検討する必要があります。