鎌倉の弁護士

「契約不適合責任」とは？

契約不適合責任

売買の対象物に欠陥やキズがある場合など、種類・品質・数量に関して売買契約の内容に適合しないときに、売主が買主に対してその責任を負うことをいいます。

契約不適合があった場合、買主は、売主に対して追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償の請求をすることができます。

契約不適合

売買によって引き渡された物が契約内容と異なる場合、契約不適合となります。

以前の民法では隠れた瑕疵と表現されていて、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなど、契約の際にその存在を知ることができないような瑕疵のみが、売主が負うべき責任の対象とされていました。しかし、２０２０年４月１日に施行された新民法では瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わり、瑕疵が隠れていたかどうかではなく、目的物が契約内容と合っているかどうかが問われるようになったのです。

契約不適合責任を請求できる場合

追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償の請求ができるのは、引き渡された目的物が種類、品質、数量に関して契約の内容と異なる場合で、かつ、そのことについて買主に落ち度がない場合となります。

引き渡された住宅で雨漏りが生じたとしても、その旨が契約書に記載されていれば契約不適合に該当しないため、売主の責任を追及することはできません。しかし、契約書に雨漏りのことが記載されていないのに雨漏りが生じた場合は、契約不適合に該当するため、売主の責任を追及できます。

追及期間の例外

売主が引き渡し時に契約不適合の事実を知っていたか、または重大な過失によって知らなかったときは、基本的に追及できる期間に制限はありません。ただし、不適合を知った時から５年、又は引き渡しを受けてから１０年が経過すると、契約不適合責任の追及権は消滅時効にかかります。

なお、売主・買主ともに業者である場合は商法の規定が適用され、買主は目的物の受領後遅滞なく検査し、直ちに発見できない不適合についても引き渡しを受けてから６ヵ月以内に発見して直ちに通知しなければ、売主が契約不適合の事実を知っていた場合を除き、責任を追及できなくなります。

また、宅建業法では、原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が不適合を売主に通知すべき期間を「引渡しの日から2年以上」とする特約が例外として認められています（実務上は2年とする例が一般的です）。

ただし、新築住宅の請負契約や売買契約では、品確法により、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分の瑕疵について、「引き渡しの日から10年間」、注文者・買主は請負人・売主に対して担保責任を追及できるとされています。この規定に反する特約で、注文者・買主に不利な内容のものは無効です。

なお、民法上の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更された後も、品確法では瑕疵という言葉が使用され続けています。その理由は、品確法による担保責任の対象が契約の目的物の種類・品質全般ではなく、構造耐力上主要な部分と雨水の浸入を防止する部分に限られているからです。

追及期間内にやるべきこと

民法では、注文者・買主は、不適合を知ったときから1年以内に、「その旨を請負人・売主に通知」すべきこととされています。

ここでいう「その旨」とは、単に目的物に契約との不適合があることを抽象的に伝えるだけでなく、どのような不適合があるのかを特定できる程度に、不適合の内容を具体的に伝える必要があると考えられています。

このような内容を1年以内に伝えておけば、具体的な請求権の行使は1年が経過した後になっても構いません。ただし、通知をした場合でも、不適合を知った時から５年、又は引渡しを受けてから１０年の消滅時効にかかる点には注意が必要です。

ただし、品確法上の瑕疵担保責任を追及するためには、目的物の引き渡しを受けたときから10年以内に、追完請求や代金減額請求、契約解除、損害賠償請求などの具体的な請求権を行使する必要があることに注意が必要です。

欠陥を見つけたときの注意点

住宅の欠陥は、住み始めて数年が経過した後に発覚することも多いものです。

放置していると1年はすぐに過ぎてしまいますので、欠陥に気付いたら、速やかにその内容を請負人・売主に通知することが重要です。通知した事実と、その内容を証拠として残すことも大切なので、文書で通知しておくべきといえます。

それから、契約書に照らして、その欠陥が契約不適合に該当するかどうかを慎重に確認します。該当する場合は、欠陥の内容やご自身の希望に応じて、契約不適合責任を適切に追及していきましょう。

ただし、契約不適合責任に該当するかどうかの判断や、どのような請求権の行使が適しているのかについての判断、請求権を行使する手続きなどに関しては、専門的な法律の知識を要します。

そのため、住宅の欠陥に気付いた際には、早めに弁護士へのご相談をおすすめします。

契約不適合責任に関するご相談は鎌倉総合法律事務所へ

鎌倉総合法律事務所ではこのようなトラブルの場合、まずは契約書の内容を確認して契約不適合責任が追及できる期間内にあるのかを確認し、契約不適合責任を追及できるということになった場合には、追完や代金減額、契約解除、損害賠償について、売主や売買を仲介した不動産業者と示談交渉することになります。

売主や仲介業者との交渉によって合意できた場合には合意書を締結して問題解決ということになります。

売主や仲介業者と合意できない場合には、訴訟を提起して解決を図ることになります。当事務所に依頼する前に既に交渉を行っており、全く合意の見込みが無い場合には示談交渉を行うことなく、すぐに訴訟提起を行った方が良いケースもあります。

契約不適合責任については請求出来る期間制限があるため、なるべく早急に弁護士に相談することをお勧めします。