鎌倉の弁護士

みなし道路とは

土地に建物を建てるには、建築基準法上、４ｍ幅以上(地域によっては６ｍ幅以上)の道路に２ｍ以上の幅で接していなければなりません。これを接道義務といいます。

もっとも、自動車が一般的な存在ではなかった昔に造られた道路は、１間半（約２．７ｍ）あるいは２間（約３．６ｍ）の幅で整備されたものが少なくありません。また、この幅以外の狭い道も数多くあります。

行政は法律に従って４ｍ幅の道路を確保したいところですが、これらの狭い道を一律に「建築基準法上の道路ではない」としたり、いきなり「道路分の土地を明け渡して建て替えてください」と求めたりするのは難しいので、「いずれ建て替えるときに土地を後退(セットバック)して建ててください」ということにしています。

すなわち、幅員が４ｍ未満の道路であっても建築基準法の施行日（昭和２５年１１月２３日）または都市計画区域への編入日時点ですでに建築物が立ち並んでいたものは、敷地のセットバックにより将来的に４ｍの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められています。

これがいわゆる「みなし道路」、あるいは「2項道路」といわれるものです。

セットバックした土地の利用について

セットバックが必要な土地を購入するとき、そのセットバック部分は売買対象面積に含まれています。しかし、たとえ自分の土地であってもセットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれないことになります。すなわち、セットバックがどの程度必要かによって建物を建てるための有効な敷地面積が大きく変わることもあるので注意が必要となります。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に家はもちろんのこと、塀や擁壁を造ることはできません。また、セットバック部分に既存の門や塀などがあれば、その取り壊しを求められることになります。

土地を買うときにはセットバックに注意

以上のように、セットバックが必要な土地を購入する場合、敷地面積に影響しますし、既存の塀や擁壁を撤去する必要がある場合には費用もかかることから注意が必要となります。

土地の購入にあたっては、セットバックが必要な土地かどうかだけではなく、セットバックによってどのような影響を受けるかをしっかり検討する必要があります。

土地の売買についてお気軽にご相談ください

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