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不動産売買トラブル

セットバックって何?

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土地を購入しようとしたときに、セットバックが必要と書いてありました。セットバックとは一体何なんでしょうか。

セットバックとは、「敷地前面の道路が4メートル未満の道路の場合、道路の中心線から2メートルの線まで後退させ、後退した部分の土地を道路とみなすこと」をいいます。

この説明だけではよくわからないと思いますので、どうして道路の中心線から2メートルの線まで後退し、その部分を道路とみなす必要があるかをご説明します。

みなし道路とは

土地に建物を建てるには、建築基準法上、4m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上の幅で接していなければなりません。これを接道義務といいます。

もっとも、自動車が一般的な存在ではなかった昔に造られた道路は、1間半(約2.7m)あるいは2間(約3.6m)の幅で整備されたものが少なくありません。また、この幅以外の狭い道も数多くあります。

行政は法律に従って4m幅の道路を確保したいところですが、これらの狭い道を一律に「建築基準法上の道路ではない」としたり、いきなり「道路分の土地を明け渡して建て替えてください」と求めたりするのは難しいので、「いずれ建て替えるときに土地を後退(セットバック)して建ててください」ということにしています。

すなわち、幅員が4m未満の道路であっても建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)または都市計画区域への編入日時点ですでに建築物が立ち並んでいたものは、敷地のセットバックにより将来的に4mの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められています。

これがいわゆる「みなし道路」、あるいは「2項道路」といわれるものです。

セットバックした土地の利用について

セットバックが必要な土地を購入するとき、そのセットバック部分は売買対象面積に含まれています。しかし、たとえ自分の土地であってもセットバック部分は建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれないことになります。すなわち、セットバックがどの程度必要かによって建物を建てるための有効な敷地面積が大きく変わることもあるので注意が必要となります。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に家はもちろんのこと、塀や擁壁を造ることはできません。また、セットバック部分に既存の門や塀などがあれば、その取り壊しを求められることになります。

土地を買うときにはセットバックに注意

以上のように、セットバックが必要な土地を購入する場合、敷地面積に影響しますし、既存の塀や擁壁を撤去する必要がある場合には費用もかかることから注意が必要となります。

土地の購入にあたっては、セットバックが必要な土地かどうかだけではなく、セットバックによってどのような影響を受けるかをしっかり検討する必要があります。

土地の売買についてお気軽にご相談ください

当事務所では土地の売買に関する問題についても多く取り扱っています。もし土地の売買についてご不明な点があれば、「ハンコ押す!その前に!!」鎌倉総合法律事務所へ是非ご相談ください。

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