鎌倉の弁護士

セットバックに関する基礎知識

まずは、セットバックに関する基本的なことを詳しく解説します。

セットバックが必要な理由

土地に建物を建てるには、建築基準法上（都市計画区域・準都市計画区域内の場合）、4ｍ幅以上(地域によっては6ｍ幅以上)の道路に2ｍ以上の幅で接していなければなりません。これを接道義務といいます。

これは、万が一火災や地震などの災害が発生した際に、消防車や救急車などの緊急車両がスムーズに進入できるようにするため、また、避難経路を確保して住宅街の防災性を高めるための極めて重要なルールです。

しかし、日本国内には古くから形成された住宅地が多く、幅が4ｍに満たない狭い道（2ｍ〜3ｍ程度）に面して家が立ち並んでいる場所が数多く存在します。

これらの建物すべてを、ただちに「道路幅が足りないから取り壊せ」と強制することは現実的ではありません。そこで暫定的な救済措置として、「敷地前面の道路が４ｍ未満の道路の場合、道路の中心線から2ｍの線まで後退させ、後退した部分の土地を道路とみなす」というルールが設けられたのです。

みなし道路（２項道路）とは

建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）または都市計画区域への編入日時点において、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で、特定行政庁（自治体）が指定したものを、「みなし道路」と呼びます。建築基準法42条2項の規定に基づき建築基準法上の道路と認められることから、「2項道路」とも呼ばれます。

みなし道路に接している土地は、道路の中心線から2ｍ後退した線が道路の境界線とみなされますが、ただちに取り壊す必要はありません。ただし、将来的に建て替える際には、道路の中心線から2ｍ後退した線まで敷地を後退させなければなりません。

この「中心線から2ｍ後退させること」こそがセットバックです。

後退する距離の具体的な計算方法

基本的には、「道路の中心線から左右双方へ2ｍずつ広げる」形でセットバックを行います（両側後退）。

たとえば、現在の道路幅が「3ｍ」の場合、道路の中心線から左右それぞれ2ｍ（幅4ｍ）まで広げる必要があります。3ｍ道路の中心線から現在の敷地境界線までは1.5ｍなので、自敷地側はさらに0.5ｍ（2ｍ－1.5ｍ）後退させることになります。

なお、道路の反対側が川や崖、鉄道敷地などの場合は、反対側に後退させることはできません。そのため、中心線からではなく「反対側の道路境界線から一方向に4ｍ」後退させる「片側後退」という計算方法が用いられます。

セットバックが必要になる具体的なタイミング

幅員4ｍ未満の道路に接している建物の所有者が、突然自治体などから「土地をセットバックしなさい」と命じられることは基本的にありません。セットバックが必要になるのは、主に以下のタイミングです。

建て替えをするとき

既存の古い家を取り壊して新しい家を建てる際には、建築主事等（自治体）または民間の指定確認検査機関に建築確認の申請をします。

このとき、敷地がみなし道路に接している場合は、セットバックをした計画でなければ建築確認（建築の許可）が下りません。つまり、セットバックを拒否すると、法的に新しい家を建てることができなくなります。

不動産を売却・購入するとき

セットバックが必要な土地を売買する際には、セットバックしなければならない部分は道路として扱われるため、自由に建物を建てられる面積からは除外して売買代金が算出されます。

売買契約を締結する前に宅地建物取引業者が行う重要事項説明においても、セットバックの有無と内容については、重要な「法令に基づく制限」として説明が義務付けられています（宅地建物取引業法35条1項2号）。

セットバックのデメリットとメリット

セットバックに関する理解を深めていただくために、セットバックを行うデメリットとメリットをご紹介します。

【デメリット1】利用できる敷地面積が狭くなる

最大のデメリットは、自分の所有地でありながら、敷地として使える面積が減るという点です。

建築基準法では、建物の大きさの上限を決める「建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）」や「容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）」が定められています。

セットバックにより道路とみなされた部分は、建ぺい率や容積率を計算する際の敷地面積から除外しなければなりません。そのため、思いどおりの広さの家を建てられなくなる可能性があります。

【デメリット2】セットバックするために工事費用が発生する

土地をセットバックして道路にする際、単に土地を空けるだけでなく、アスファルト舗装を行ったり、セットバック部分にあった既存のブロック塀や門扉を撤去・移設したりする工事費用が必要となります。

自治体によっては、セットバックに関する工事費用や測量費用に対して助成金・補助金を出しているところもありますが、全額がカバーされるとは限らず、自己負担が発生するケースも少なくありません。

【デメリット3】セットバック部分は自由に利用できない（私物・駐車厳禁）

自分の名義の土地であっても、セットバックした部分に物置や門扉、塀などを建てることは禁止されています。セットバック部分は法的に道路とみなされるため、通行の妨げになるような物を設置すると建築基準法違反となり、行政指導の対象となるのです。

プランターや自転車など移動できる物を置くだけなら法律上ただちに違法とは言い切れませんが、通行を妨げていると判断されれば行政指導の対象となるおそれがあります。

【メリット】災害時の安全性向上や日当たり・通風の改善

一方で、セットバックにはメリットもあります。

まず、道幅が4ｍに広がることで、消防車や救急車が入りやすくなり、火災時の延焼リスクも低減するなど、防災につながります。

また、道路幅が広がることで、日当たりや風通しが良くなったり、道路の圧迫感が軽減されたりして、住環境の改善にもつながります。

さらに、前面道路が広くなることで、自家用車の出し入れやすれ違いがスムーズになるでしょう。

セットバック部分の税金は誰が払う？

セットバック部分の土地は自由に利用できませんが、それでも固定資産税を納めなければならないのかが気になるところでしょう。その点について解説します。

セットバック部分の所有権は誰のもの？

セットバックした部分の土地の所有権は、基本的には元の土地所有者のものです。

ただし、多くの自治体では、一定の基準を満たす場合には自治体に寄付することが可能となっています。具体的な基準は、自治体によって多少異なることに注意が必要です。

寄付した部分は分筆されて公道となるため、元の土地所有者のものではなくなります。

所有権が残っても非課税措置がある

自治体に寄付した土地については納税義務がなくなりますが、セットバック部分の所有権が元の土地所有者のものである場合は、基本的に納税義務も残ります。

しかし、一般の人が自由に通行できる状態になっていることなど一定の要件を満たしていれば、非課税措置の適用を受けることが可能です。ただし、自動的に非課税となるわけではなく、自治体の窓口で非課税適用の申告を行う必要があります。

セットバックが必要な土地を売買する際の注意点

売り主も買い主も、セットバックが必要な物件を売買する際には、注意すべきポイントがいくつかあります。

売り主の注意点

売買契約締結前の重要事項説明では、仲介する宅地建物取引業者が、要セットバック物件であることや、セットバックの対象となる面積などを買い主に説明することになりますが、売り主自身も、これらの事実を正確に買い主に伝えておく必要があります。告知が不十分なまま契約すると、後に契約不適合責任や説明義務違反に基づく損害賠償責任を問われるおそれがあります。

トラブルを回避するためには、総敷地面積（登記簿上の面積）だけでなく、有効敷地面積（実際に建物を建てられる面積）を明示することも重要です。

セットバック部分は買い主が自由に利用できないため、坪単価を周辺の相場よりも低めに設定しなければ売れにくい傾向があることにも注意が必要です。

買い主の注意点

買い主としては、家を建て替える際には、道路の中心線から2m（道路の反対側が崖や川などの場合は、その反対側の境界線から4ｍ）の線まで敷地を後退させなければならないことを知っておきましょう。

セットバックした部分は敷地面積の対象外となるため、建ぺい率や容積率もセットバック後の有効敷地面積に基づき計算する必要があります。

なお、自治体によっては、セットバック部分の寄付だけでなく、買取りや、整備への助成金などの制度を設けているところもあります。購入前に、自治体の建築指導課で確認しておくとよいでしょう。

セットバックをめぐるトラブル事例

セットバックをめぐるトラブルは、数多く発生しています。ここでは、代表的なトラブル事例を3つご紹介します。

隣人がセットバックに応じない

みなし道路を挟んで家が向かい合って建っている場合、建て替える際には、お互いに道路の中心線から2ｍの位置までセットバックするのが基本です。しかし、向かいの家の所有者がセットバックに応じず、十分なセットバックを行わずに家を建て替えてしまうことがあります。

道路の中心線や境界線の認識に齟齬がある場合は、話し合いで解決することが難しいことも多く、このようなトラブルが起こりがちです。

相手が違法な建築を行っている場合は、特定行政庁へ是正指導を求める申し入れをしたり、建築工事の差し止めや損害賠償請求などの訴訟を提起したりなどの解決方法が考えられます。ただし、建築基準法違反があるというだけで当然に差し止めが認められるわけではなく、通行や日照などに受忍限度を超える具体的な被害が生じているかどうかが問題となります。

セットバック部分を近隣住民に無断で利用される

セットバック済みの部分は道路とみなされますが、外見上は私有地の私道のままになっていることも多いです。そのため、近隣住民などの第三者が空き地と勘違いして無断で駐車や駐輪をしたり、私物を置いたりするケースも少なくありません。

このような場合、土地の所有者であっても、第三者の所有物を勝手に処分すると法的なトラブルに発展するおそれがあります。

困ったときは、自治体や弁護士に相談して対処することが重要です。

費用負担をめぐって意見が対立する

セットバックを行う際には、測量費用や分筆登記費用がかかるほか、既存のブロック塀・物置の撤去費や道路の舗装費といった整備費用も必要となります。

これらの費用を誰が負担するのか、どのように分担するのかで意見が対立し、トラブルに発展するケースも多いです。

費用負担については事前に当事者間の協議で取り決め、契約書などの書面に明記しておくことが重要です。

セットバックに関するお悩みは鎌倉総合法律事務所まで

土地の購入や売却、家の建て替えなどに際しては、セットバックの要否や後退面積、費用負担などについて正しく理解しておくことが、将来のトラブルを未然に防ぐために欠かせません。

セットバックについて不安や疑問があるときは、自己判断でことを進めず、早めに不動産問題に詳しい弁護士にご相談されることをおすすめします。

当事務所では土地の売買に関する問題についても多く取り扱っています。もし土地の売買についてご不明な点があれば、「ハンコ押す！その前に！！」鎌倉総合法律事務所へ是非ご相談ください。