鎌倉の弁護士

違約金とは

違約金とは、契約において、債務不履行があった場合に相手方に対して支払うことをあらかじめ約束する金銭のことをいいます。不動産の売買契約では、売買代金の１０％～２０％程度の金額を違約金とするような条項が置かれ、重要事項説明書にもその内容が記載されているのが一般的です。

民法では、違約金は損害賠償額の予定と推定されると定められています。したがって、不動産売買における違約金条項についても、原則として、損害賠償額の予定であると解釈されることになります。

では、損害賠償額の予定とはどのような意味でしょうか。

損害賠償額の予定とは、一方に債務不履行があった際に、他方が請求できる損害賠償額を予め決めておくことをいいます。つまり、当事者に債務不履行があった場合、その相手方は、原則として実際の損害の大小にかかわらず、契約に定められた損害賠償の予定額を請求できることになります。

損害賠償額の予定は、実際の損害額との間に開きがあっても原則として有効です。ただし、予定額が実際に生じ得る損害に比して著しく過大であるときは、公序良俗違反として、その全部又は一部が無効と判断される可能性があります。また、売主が事業者で買主が消費者である場合には、消費者契約法により、解除に伴う損害賠償額の予定は事業者に生ずべき平均的な損害の額を超える部分が無効となります。さらに、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約では、宅地建物取引業法により、損害賠償額の予定と違約金の合計額は代金の２割を超えてはならないとされています。

したがって、契約によってあらかじめ賠償額の予定を定めておくことは、損害賠償を請求する側にとっては、基本的に実際の損害額の立証をしなくてよいというメリットがあり、請求される側にとっては基本的に違約した場合の損害賠償額の上限を設定できるというメリットがあります。

違約金を支払えば契約を解除できるのか

では、契約締結後、買主の気持ちが変わり、違約金を支払ってでも契約を解除したいということになった場合、買主は違約金を支払うことで当然に契約を解除できるのでしょうか。

結論から言うと、契約書に債務不履行の場合の違約金の定めがあるとしても、買主は当然に売買契約を解除できるわけではありません。

違約金の定めは、契約の相手方に債務不履行があったときに請求できるもので、また、一般的には解除した上で違約金が請求できると定められています。

しかし、これは義務として定められているものではなく、権利として定められているものに過ぎません。したがって、例えば、買主が解除を希望しており、約束の期日に売買代金を支払わないという債務不履行があったとしても、売主としては契約解除して違約金を請求することもできれば、契約を解除せずに契約の履行、すなわち、売買代金の支払いを求めることもどちらも選択できるということになります。

要するに、契約の履行を求めるか、契約を解除して違約金を求めるかの選択権はあくまで売主側にあるということになります。

売主が解除に応じない場合どうなるのか

ここまで述べてきたとおり、違約金の支払いによる解除はあくまで売主の選択によるものということになります。

したがって、売主が契約の履行を請求してきた場合には、いくら買主に契約を解除したい、任意には売買代金を支払わないという気持ちであったとしても、法律上は契約の履行、すなわち、売買代金の支払義務は存在するということになります。

買主が売買代金の支払いに応じないということになった場合には、訴訟を提起され、判決により売買代金に遅延損害金を加えた金額を支払う義務が生じてしまうということになります。

どうしても契約を解除したいときの対処法

契約締結後に解除したくなった場合は、まず、買主側に解除権がないかどうかを確認してみましょう。

手付金を交付している場合は、売主が契約の履行に着手する前であれば、その手付金を放棄することで解除することが可能です。この場合、違約金を支払う必要はありません。

契約の履行に着手したかどうかは、客観的に判断されます。例えば、売主が所有権移転登記の申請をした場合には契約の履行に着手したと判断されるため、手付金の放棄による契約解除は認められません。

また、契約書に住宅ローン特約が記載されている場合は、住宅ローンの審査に落ちると違約金なしで契約を解除できます。

さらに、購入時に、「相場よりも格安の物件です」「今、買っておけば必ず資産価値が上昇します」など、不適切な勧誘を受けていた場合などでは、消費者契約法に基づき契約を取り消せる可能性があります。この場合にも、違約金を支払う必要はありません。

その他にも、状況次第で契約を解除できるケースがありますので、一度、弁護士に相談してみた方がよいでしょう。

解除権が認められない場合には、売主との合意によって契約を解除する必要があります。この場合は違約金を支払う必要があり、それに加えて、ある程度の金銭の支払いを求められるかもしれません。

追加で金銭の支払いを要するかどうか、要する場合の金額などは、売主との交渉次第となります。妥当な内容で解決するためには、売主との交渉を弁護士に依頼するのがおすすめです。

最後に

以上のように、違約金を支払えば当然に解除できるということではありません。あくまで、売主側の権利として債務不履行解除して、違約金を請求できるということに過ぎず、契約を解除するかどうかは売主側の判断ということになります。

売買契約締結後に契約を解除するには、それが手付解除であろうが、違約金を支払っての解除であろうが大きな経済的損失となります。したがって、十分に検討してから慎重に契約することが一番重要になります。

当事務所では、契約前にご相談いただいた場合には、契約条項に問題が無いか、また、いつまで手付解除その他の解除が可能なのかについてアドバイスいたします。

また、契約締結後に解除したくなった場合には、住宅ローン特約による解除、手付解除など契約上可能な契約解除手段を検討して、一番損害が少ない解除の方法をアドバイスします。

違約金を支払っての解除しか検討できないようなケースでは、代理人となって契約解除及びその条件の交渉をお手伝いします。