鎌倉の弁護士

不動産の売買にもクーリングオフは適用されるのか

まず、クーリングオフとは、契約の申し込みや契約の締結をした場合であっても、一定の期間であれば無条件で契約の申し込みを撤回したり、契約を解除したりできる制度のことです。

そして、不動産の売買でも条件を満たせば、クーリングオフができます。

クーリングオフできる条件とは

　不動産の売買に関するクーリングオフは、宅建業法３７条の２に定められています。どのような不動産の売買であってもクーリングオフができるのではなく、この条文に定められている条件を満たしているときにクーリングオフができることになります。では、その条件をみてみましょう。

１. 契約の当事者について

まず、売主については、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けている宅建業者（宅地建物取引業者）であることが必要です。

次に、買主については、宅建業者でないことが必要です。したがって、買主が会社などの事業者であっても宅建業者でなければクーリングオフすることができることになります。

２. 買受けの申込みや契約締結の場所について

1) 売主である宅建業者の事務所等でないこと

売主である宅建業者の事務所で買受けの申込みや契約締結がなされた場合にはクーリングオフができません。なお、マンションのモデルルームや戸建てのモデルハウスなどは、事務所に準ずるものとしてクーリングオフの適用がないことになります。

また、売主である宅建業者から代理や媒介の依頼を受けた宅建業者の事務所等もクーリングオフの適用除外となります。

2) 自ら申し出た自宅や勤務先でないこと

宅建業者の事務所等で買受けの申込みや契約締結をしていない場合であっても、買主が自ら希望して自宅や勤務先を契約締結等の場所として申し出た場合にはクーリングオフすることはできません。

３. 告知を受けた日から８日が経過していないこと

宅建業者が、買受けの申込者や買主に対し、申込みの撤回や契約の解除を行うことができる旨及びその撤回や解除を行う場合の方法について、法律で定められている事項を記載した書面（クーリングオフの告知書）を交付して告知をした場合、告知を受けた日から起算して８日を経過したときは、クーリングオフできなくなります。

したがって、売買契約書を締結、交付しても、法律で定められている事項を記載した告知書を買主に交付しないとクーリングオフの行使期間はいつまでも進行しないことになります。

４. 宅地建物の引渡し及び代金全額の支払いがなされていないこと

買主が不動産の引渡しを受け、かつ、その売買代金全額を支払ったときは、クーリングオフをすることはできません。引渡しや売買代金の支払いが完了した場合は、取引の安定を優先すべきとの考えに基づくものです。

不動産の引渡しには、現実の引渡しに加え、所有権移転登記手続の完了も必要であると考えられています。

クーリングオフの方法と効果

これまで説明してきた条件を満たしている場合には、クーリングオフができることになります。

そして、不動産の売買のクーリングオフは、買主が申込みの撤回又は売買契約の解除の書面を発したときに効力が生じることになっています。したがって、クーリングオフの告知書の交付を受けてから８日以内に書面を発送することが必要となります。

クーリングオフすると、売主は、契約申込金や手付金など受領していた金銭を速やかに返還しなければなりませんし、クーリングオフにより売主が損害を被っていたとしても、買主に対し損害賠償や違約金の請求をすることはできません。

また、宅建業者の仲介により売買契約が成立していた場合には、クーリングオフをした買主は、仲介業者に対し仲介手数料の返還を請求することができます。

最後に

以上のように、不動産の売買であっても、条件を満たせばクーリングオフができるということになります。

ただ、基本的には契約してから８日以内にクーリングオフの意思表示をしなければならないことになるため、早急に対応することが必要となることに注意が必要です。

当事務所では、クーリングオフの相談を受けた場合、お話をお伺いするとともに、資料を検討した上でクーリングオフが可能な取引かどうかを判断し、クーリングオフが可能な場合にはその手続をお手伝いします。

また、クーリングオフを行ったにもかかわらずクーリングオフは認められないと不動産業者が主張している場合には、ご相談者に代わって交渉を行います。それでも解決しない場合には、訴訟を提起して契約の際に支払った手付金等の返還を求めていくことになります。