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建築トラブル

追加・変更工事費用支払う必要がある?

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工事を進めていく中で、「もっとこうして欲しい」とお願いしたり、工務店側からも「こうした方がもっと便利だと思いますよ」という提案があって変更した際に、代金の追加については全く話をしておらず、完成後に高額な追加代金の請求がきました。支払わなければならないのでしょうか?

追加変更工事についての契約成立について

建築業者から引き渡された新築建物自宅の建設工事やリフォーム工事の際のトラブルで多いものの一つに追加・変更工事費用の請求があります。

自宅の建設工事やリフォーム工事は、法律上、請負契約とされています。請負契約とは、当事者の一方(請負人)が相手方(注文者)に対し仕事の完成を約束し、相手方(注文者)がこの仕事の完成に対する報酬を支払うことを約束することを内容とする契約のことをいいます。

そして、この請負契約では、請負契約の成立や契約内容の変更にあたって契約書の作成は必須とされてはおらず、当事者間の口頭の合意によっても契約の成立や契約内容の変更を行うことができます。

なお、建設業法第19条では、請負契約の締結時及び変更時に書面を交付しなければならないと定められていますが、書面を作成・交付していなかったとしても契約や変更自体は有効とされているため、追加変更のときに書面が交付されていなかったからといって直ちに追加代金の請求が認められないということにはなりません。

追加変更といえるかどうかについて

では、どのようなときに追加・変更工事の合意があったとして、追加で請負代金を支払わなければならないのでしょうか。

追加・変更工事があったといえるには、「追加・変更工事が、当初の契約には含まれていない工事であり、注文者との間で、追加の請負代金が発生する工事とすることについての合意」があることが必要になります。すなわち、追加や変更することの合意だけでは足りず、追加の請負代金が発生する工事とすることについても合意が必要ということになります。なお、この合意については既にご説明したとおり、書面でなくとも口頭でも良いということになります。

裁判実務では、追加の請負代金が発生する工事とすることについての合意については、具体的かつ明確な合意までは必要はなく、客観的に相当な金額とすることの黙示的な合意でも足りるということになっています。

したがって、追加・変更すること自体に合意をしていて、実際にもともとの工事内容よりも工事代金がかかるような工事に追加・変更されている場合においては、客観的に相当な金額については追加の請負代金が発生する工事とすることの黙示の合意があったと判断され、客観的に相当な金額については請負代金の追加が認められる可能性が高くなります。

追加変更工事について気をつける点について

追加変更工事についてトラブルになる典型的なものとしては、

というようなケースです。

このようなトラブルを避けるためには、次の点が重要になります。

まず、もともとの工事内容に何が含まれているのかをはっきりとさせることです。契約の明細(見積書)が全くなかったり、あっても各項目につき、「一式」としか規定していない場合には、追加・変更があったか当初の工事内容であったかが分からなくなり、トラブルが起こりやすくなります。したがって、契約前に、まず、見積書や図面に自分の要求がすべて盛り込まれているかを確認し、逐一説明を求める必要があります。このように当初の契約に何が含まれているのか、見積書や図面で明確にすることで後のトラブルを避けることができます。

次に、工事中の追加・変更については、必ず追加代金がかかるかを確認し、もし追加代金がかかるという場合には見積書等をもらうことが重要になります。また、追加・変更については打ち合わせで協議されることが多いため、打ち合わせ記録をしっかり取っておくことも重要になります。打ち合わせ記録を工務店側に毎回作ってもらい、それを交付してもらうようにし、その際に変更・追加について費用がかかるのか、それともサービスでかからないのかについても明確に記載してもらうようにすることが必要になります。このように、追加・変更の都度確認を行い、それを見積書や打ち合わせ記録で確認できるようにすることで、そもそも追加・変更を認めていたのか、また、追加代金が発生するのかしないのかがはっきりするため、トラブルになることを防止できます。

最後に

これまでお話ししてきたとおり、追加・変更工事でトラブルにならないようにするには、①当初の契約内容を明確にすること、②追加・変更の都度、追加代金が発生するのかを確認し、それを記録に残すことが重要になります。

当事務所では、追加・変更工事の追加代金の相談を受けた場合、請負契約書、見積書、図面や打ち合わせ議事録を確認して追加代金が発生する事案かどうかについて判断し、発生しない、もしくは過剰な請求である場合には内容証明郵便を発送して支払を拒絶することになります。

また、一定程度、追加代金が発生することが明確な場合には、ご相談者に代わって交渉を行います。それでも解決しない場合には、工務店側から訴訟を提起されることもありますが、その場合には代理人となって訴訟に対応し、減額を求めていくことになります。

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