鎌倉の弁護士

土地の境界には2種類ある

土地には境界線がありますが、「境界は1つしかない」と思っている方も多いでしょう。日本の法制度の下で、土地の境界には2種類が存在します。それが、「筆界」と「所有権界」です。

本来、「筆界」と「所有権界」は同じ位置にあるはずです。しかし、歴史的経緯や時効の成立などによって、この2つの境界線が異なる位置にズレてしまうケースが珍しくありません。

まずは、それぞれの定義を詳しく確認していきましょう。

筆界とは

「筆界」とは、土地を一つ一つの単位に分けたときのその土地ごとの境をいいます。その土地の一つの単位を一筆（いっぴつ）といいます。

明治６年に税金の課税制度を変更し、地租制度を採用することになりました（地租改正）。それまでは、米の収穫量に応じて耕作者が米を地域ごとに決められた割合で年貢として納めていましたが、地租改正により土地ごとに所有者を決めて、その土地の価値に応じて、土地の所有者が全国統一した割合の金銭を納めることとなったのです。

そこで、納税義務者となる土地の所有者と、その土地の位置及び形状を把握するために、土地を一つ一つ確定する測量が全国的に実施され、各土地ごとに地番が付けられ、土地と土地との公的な境である「筆界」が生まれました。

「筆界」の中でも、この最初に決められた筆界を「原始的筆界」といいます。その後、土地の分筆（一筆の土地をいくつかに分割すること）や合筆（隣接する数筆の土地を一筆の土地に法的に合体すること）により形成された「筆界」や、区画整理事業等により新たに形成された筆界を「後発的筆界」と言います。

「筆界」は、課税単位として公的に作られたものなので、一般私人が自由に変更することはできません。仮に、個人間で合意したとしても、「筆界」を変更することはできないということになります。

「筆界」を新たに形成できるのは、裁判所の判決と、法務局の登記官が行う分筆、合筆だけということになっています。

所有権界とは

「所有権界」とは、所有権と所有権の境のことで、隣接地の所有者間で合意された境界線です。皆さんが一般に「境界」と言っているのは、この「所有権界」のことかと思います。

江戸時代までは現在の所有権のように土地に対する直接的・排他的な権利が認められていませんでしたが、明治５年、土地を耕作するなどして支配していた者の私的所有権が認められました。これによって、所有権と所有権の境である所有権界が発生しました。

そして、その所有権の境に基づいて地租改正事業の測量で確定した土地の範囲が「筆界」となっているため、元々の筆界である「原始的筆界」は、「所有権界」と一致していたということになります。

「所有権界」は、あくまで個人間における所有権に関する境であるため、当事者が自由に決定し、処分でき、隣接する土地所有者同士が話し合って変更することができることとなります。

なぜ「筆界」と「所有権界」はズレるのか

もともとは同じ位置にあったはずの筆界と所有権界が、時間の経過とともにズレてしまう原因は、主に以下の3点です。

（1）過去の測量精度の問題による公図のズレ

地租改正当時の測量技術は現在ほど高くなく、目分量や簡単な縄で測られたものも多いため、実際の現地の状況と大きくズレていることが少なくありません。ズレた公図に基づき土地の売買や建物の建築が行われるにつれて、筆界と所有権界がズレていくことがあります。

（2）無断での境界標の移動や紛失

工事の際に工事業者が勝手に境界標を抜き差しすることにより、位置が変わってしまうケースは珍しくありません。

また、災害や老朽化で境界標が失われた結果、現地での認識（所有権界）と登記上の記録（筆界）が乖離してしまうケースもあります。

（3）取得時効

民法上、他人の土地であっても、自分の土地だと信じて（あるいは自分のものにする意思を持って）一定期間（10年または20年）平穏かつ公然に占有し続けた場合には、その部分の所有権を取得できると規定されています。このことを「取得時効」といいます。

取得時効によって所有権界は変わりますが、筆界は変わらないため、両者のズレが生じることになります。

筆界と所有権界のズレによって生じやすいトラブル

筆界と所有権界のズレを放置すると、次のようなトラブルにつながりやすいため、注意が必要です。

土地の売却や担保設定ができない

土地を売却するとき、通常は買主から「確定測量図」の提出を求められます。確定測量図とは、対象地と隣接するすべての土地所有者が立ち会って境界を確認し、合意の上で作成される正確な土地の図面のことです。

筆界と所有権界にズレがある場合は、土地所有者同士で合意ができず、確定測量図を作成できないおそれがあります。確定測量図がなければ、権利関係が不透明な土地とみなされ、売却価格や担保価値が大幅に下がってしまいます。

そのため、売却しようとしても買い手がつかなかったり、銀行から融資を受けようとしても担保として認められないリスクがあります。

建物の新築・建て替えが困難になる

建物を新築・建て替えする際には、法律上、境界線から一定の距離を置かなければなりません。

筆界と所有権界がズレていると、法律上の条件を満たさず建築確認が通らなかったり、希望どおりの建物が建てられなかったりします。着工したとしても、工事の途中や完成後に隣人から「境界を侵害している」と主張され、トラブルに発展するリスクがあります。

境界トラブルを解決するための法律的手続き

筆界と所有権界のズレが原因で境界トラブルが発生してしまった場合は、両者を一致させるために法的手続きを要することが多いです。

ここでは、そのための代表的な3つの手続きをご紹介します。

（1）筆界特定制度

筆界特定制度とは、法務局の筆界特定登記官が測量やその他の調査を行い、公的な境界（筆界）を明らかにする制度です。

隣人と話し合う必要はなく、裁判と比べて手続きや費用の負担も軽いというメリットがあります。

ただし、この制度で明らかになるのは筆界のみであり、所有権界に関する争いまでは解決できないことに注意が必要です。

（2）ADR（裁判外紛争解決手続）

裁判以外の解決手段として、ADR（裁判外紛争解決手続）もあります。土地境界問題については、全国の土地家屋調査士会が「境界問題相談センター」などのADRを運営しています。

境界問題相談センターでは、弁護士と土地家屋調査士が当事者同士の話し合いを仲介し、和解（調停）による解決を図ります。

話し合いの手続きであるため、比較的簡便な手続きで柔軟な解決を図れるというメリットがあります。しかし、相手方が話し合いに応じなかったり、合意を拒否したりした場合には、解決できません。

（3）訴訟

話し合いで解決できない場合には、境界確定訴訟や所有権確認訴訟の提起を検討する必要があります。

境界確定訴訟は真実の筆界を裁判所が決める手続きであり、所有権確認訴訟は特定の区画の所有権を裁判所に認めてもらうことにより、所有権界を明らかにすることが可能な手続きです。

確定した判決には法的拘束力があるため、最終的な決着をつけることができます。

土地の境界トラブルの解決は弁護士に相談を

土地の境界トラブルが発生した場合、隣人と互いの言い分をぶつけ合うだけでは、感情的な対立がエスカレートするだけです。スムーズに解決を図るためには、筆界と所有権界の違いを正しく知った上で、冷静に対処していく必要があります。

トラブルを深刻化させないためにも、早めに弁護士へ相談してみることをおすすめします。