鎌倉の弁護士

不動産登記上の面積

土地は、その所在や面積、所有者の氏名や住所、不動産についての権利について登記されています。この登記制度は、不動産の権利関係を明確にすることで、不動産取引の安全を図るための制度です。

土地の売買を行うときには、登記されている面積が参考とされます。しかし、登記されている面積が必ずしも正確とは言えません。昔は測量の精度が今よりも低かったため、登記されている不動産の面積と、実際の面積が違うということも珍しくはありません。また、明治時代の土地台帳作成の際も、地租は地積を基準とされていたため、住民は税金の負担を軽くするために実測面積よりも少なく申告することがあり、実際の面積と異なることがあります。

実測売買とは？

以上のように、登記されている面積が必ずしも実際の面積と同じとはいえないこととなります。そのため、実際の面積で取引したいという場合には、実測売買という方法をとることとなります。

実測売買とは、土地の売買価格を平方メートル単価（または坪単価）で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させるやり方です。

売買契約自体は登記上の面積をもとにして締結し、契約後に測量を行い、登記上の面積と違いがあれば、売買代金の精算を行うこととなります。測量費用は売主の負担とされることが一般的です。

公簿売買とは？

これに対して、土地の実際の面積はどうあれ、登記上の面積が正しいものとして売買をしましょうという契約方法があります。この契約方法を公簿売買といいます。

つまり、土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記上の面積と実際の面積が異なることが判明しても「売買価格の増減はしない」とするもので、登記簿売買ともいわれます。また、実測はするものの売買代金の清算はしないという場合も公簿売買になります。

そして、公簿売買のときには、「実際の土地の面積が実測と異なっていたとしても、売主及び買主は、売買代金の増減額を請求することができない」というように、売買契約書に記載されているのが普通です。明記されていない場合でも「単価表示」がないときには、公簿売買と推定されることになります。

売買代金を減額できる？

以上から、もし実測売買ということであれば、契約書に記載されている土地面積よりも実際の面積が少ないことが分かった場合に売買代金の減額を求められることになりますし、逆に、公簿売買ということであれば、減額を求めることはできないということになります。

実測売買なのか公簿売買なのかは、契約書でどのように合意したかで決まることとなりますから、売買契約を締結するときにはこの点をしっかりと把握しておくことが重要になります。この点を理解しておかないと、後になって「面積が違う」とトラブルになってしまいます。