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不動産売買トラブル

瑕疵担保責任いつまで請求できる?

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住宅を購入してから3年経ちますが、最近、瑕疵を見つけました。いつまで請求できますか?

瑕疵が見つかった住宅瑕疵(欠陥やキズのこと)を発見してから1年以内であれば瑕疵担保責任を請求することができます。

ただし、契約書に瑕疵担保責任の期間が特に定められていない場合は、引渡を受けてから10年で消滅時効にかかります。引渡から9年以上経過している場合、瑕疵を発見してから1年の猶予はありませんのでご注意ください。

また、売主と買主の合意があれば、瑕疵担保責任の期間を短くしたり、20年以内まで延長して契約することはできます。しかし、売主が瑕疵があることを知りながら、売買を行った場合は、特約による瑕疵担保責任の免除は認められません。

「瑕疵担保責任」とは?

瑕疵担保責任

売買の対象物に隠れた瑕疵(欠陥やキズ)がある場合、売主が買主に対してその責任を負うことをいいます。

隠れた瑕疵があった場合、買主は、売主に対して契約解除や損害賠償の請求を求めることができます。

隠れた瑕疵

構造部分の欠陥や建物の雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当し、契約の際にその存在を知ることができないような瑕疵を指します。

瑕疵担保責任を請求できる場合

なお、契約解除や損害賠償の請求ができるのは、買主が契約の際に瑕疵の存在を知らなかった場合で、かつ、知らなかったことについて買主に落ち度がない場合となります。

追求期間の例外

基本的に、追求できる期間に制限はありません。

ただし、宅建業法では、原則として、この民法上の規定より買主に不利となる特約は無効となりますが、宅地建物取引業者が自ら売主となる場合には、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「引渡しの日から2年間」とすることが例外として認められています。

鎌倉総合法律事務所ではこのようなトラブルの場合、まずは契約書の内容を確認して瑕疵担保責任が追及できる期間内にあるのかを確認し、瑕疵担保責任を追及できるということになった場合には、損害額を計算して売主や売買を仲介した不動産業者と損害賠償額について示談交渉することになります。

売主や仲介業者との交渉によって損害賠償額について合意できた場合には合意書を締結して問題解決ということになります。

瑕疵の存在や損害賠償額について売主や仲介業者と合意できない場合には、訴訟を提起して損害賠償を求めていくことになります。当事務所に依頼する前に既に交渉を行っており、全く合意の見込みが無い場合には示談交渉を行うことなく、すぐに訴訟提起を行った方が良いケースもあります。

瑕疵担保責任については請求出来る期間制限があるため、なるべく早急に弁護士に相談することをお勧めします。

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