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成年後見

自宅不動産を売却するには

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法定後見を利用している場合には、家庭裁判所の許可が自宅不動産売却などに必要になります

自宅不動産の売却について法定後見の制度を利用する場合においては、そのご本人の方が住んでいる住居などの不動産を売却しようとした場合には、家庭裁判所に許可してもらわなければなりません。この「住居用の不動産」かどうかというのは、単純に住民票に記載されている住所等だけで判断されるわけではありません。あくまでも実際に住んでいるかどうか等を中心に裁判所は判断するという点にはご注意ください。こうした住居用の不動産を、家庭裁判所の許可をもらわずに売却した場合には、その売却の契約は無効という扱いになります。

住居用の不動産が非住居用の不動産と比較して、その売却の手続きを厳格なものとしている背景には、そこに住むご本人の方の保護を優先的に考えているためです。

任意後見の場合は、自宅不動産の売却に原則として家庭裁判所の許可はいりません

法定後見に対して任意後見の場合は、任意後見人だけの判断で住居用の不動産を売却できます。家庭裁判所の許可は必要とはなりません。しかし、これでは法定後見と比較してご本人の権利を十分に保護する事ができないのではないかと思われてしまうかもしれません。

しかし、裁判所によって選ばれた後見監督人の同意も必要とする、という契約にしておくこともできます。後見監督人とは後見人がきちんと仕事をしているかどうかを監督する方の事で、家庭裁判所によって選ばれます。

また、家庭裁判所に対して報告書を提出する際に、その資産状況に変化があると必要なものであるかどうかなどが問われます。これが不必要でかつ不当なものと判断された場合、刑事罰を受ける場合もあります。

※ご本人は「口約束」で自宅を売却できてしまいます

不動産を売却する場合に必要であるのは、意外にもまず「口約束」なのです。不動産を売りたい人が「この建物を1000万円で売ります」と言った時、買いたい人が「わかりました、買います。」と承諾すれば、その不動産を売買する契約は成立するということです。

売買の契約においては契約書を作成したりしますが、これはあくまで後から紛争が起きたときに備えた証拠になるというわけです。さらに不動産の所有権移転の登記に関しても、第三者へ不動産の所有権が移っていることを示すための手段でしかないわけです。

つまり申し込みとその承諾という口約束さえあれば、その売買契約は成立してしまうのです。

こうして売り手と買い手の間には、債権債務関係という関係が出来上がります。売り手の方には不動産を引き渡さなければならない義務と共に、その代金を請求できるという権利が生まれます。一方で買い手の方には、代金を支払わなければならない義務が発生すると同時に不動産を引き渡してもらう権利が生まれるのです。

しかし例えば、その当事者である買い手の判断能力に問題があるような場合ではどうなってしまうのでしょうか?判断能力が無いのであればその契約は無効になったりしないのでしょうか?

しかし実際は、認知症がかなり進んだ状態であって、正常な判断能力が全く無いといった事を証明できない限り、成立してしまった売買契約を無かった事にすることはできないのです。

一方で今の日本は高齢化社会に突入し、認知症の患者数も増加傾向にあります。また、精神障害や知的障害によって正常な判断能力が無い方もいらっしゃいます。

このように、正常な判断能力が低下してしまう状態というのは誰にでも有り得る事なのです。2025年頃には5.5人に1人は高齢者となる時代が来ると予測されており、さらにその7割前後が認知症を発症することになると予測されています。

この現実を踏まえた上で、上記のような口約束であっても成立した売買契約は覆せない、としていては、判断能力が低下した数多くの方々にとって大変な不利益となってしまいます。さらにこの場合、契約の相手からすれば、無事に契約が成立したと思っていても、後から揉め事が発生してしまうという事になってしまいます。

そしてこのように判断能力が低下してしまった方に対し、不当な契約を結ばせようとする悪徳業者も実際に存在するのです。そのため、こうした問題を解決できるようにする対策として、民法における成年後見制度が注目されつつあるのです。

判断能力が低下した方のための「成年後見制度」とは、手続をしておくことでご本人やその保護者的な立場の方が、後から契約を取り消したりできる制度なのです

詳しくは「成年後見制度とは何か?」をご参照下さい。

認知症を発症した方の不動産売却に関し事後も含めた総合的アドバイスをいたします

鎌倉総合法律事務所では認知症を発症した方の不動産売却に関し、医師からの診断書その他の資料を総合的に判断し、成年後見制度を利用する必要の有無をアドバイスいたします

判断の結果として、成年後見制度の利用が必要となる場合もあります。ただ、成年後見制度はとても有用な制度ですが、反面手続きや書類が煩雑です。審判がなされた後も後見人には沢山の事務があります。書類に関しては形式的な不備はもちろん、内容に関しても不備があれば、ご依頼者様のご希望に沿う結果にならないことも多々ございます。鎌倉総合法律事務所ではそういった書類作成、提出の代理をご依頼者様のご希望の結果が得られるよう代理いたします。

また、ご本人にしろご家族にしろ現時点でどの制度を利用するのがご本人の利益になるのかを判断するのが難しいかと思います。鎌倉総合法律事務所では経験豊かな弁護士が、裁判所の判断傾向等を考慮した上で、最善の方法を提案させていただきます。

まずはお気軽にご相談ください。

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